3月，深圳楼市迎来强劲“小阳春”行情。据深圳中原研究中心统计，2026年3月全市一二手商品房合计成交11851套，环比上升117.1%，为近一年次新高。其中，一二手住宅合计成交7898套，环比上升117.2%。
市场热度与数据表现相呼应。另据乐有家研究中心数据，3月深圳一二手住宅总网签量创近11个月新高的同时，门店看房热度更是达到近5年峰值，市场呈现出鲜明的“量涨价稳”复苏态势。
但在业内看来，环比翻倍的背后存在季节性因素——2月恰逢春节假期，基数较低，因此环比涨幅的参考意义有限，同比来看，深圳一二手住宅合计成交则下滑22.9%。业内分析，当前市场成交虽呈回暖态势，但与去年同期的高点仍有差距。那么今年深圳楼市“小阳春”到底成色几何？
新房市场
成交回暖，高端市场显韧性
进入3月传统销售旺季，深圳新房市场快速回暖。据深圳贝壳研究院统计，3月深圳新房成交5081套，环比增长109%，其中住宅成交2827套，环比增长118%。市场一线反馈的热度更为直观，据深圳乐有家门店签约数据显示，3月其一手住宅门店签约量环比暴涨374%，创近17个月新高。
从供应端来看，房企在春节后加快了推盘节奏。据深圳贝壳研究院监测，3月全市共有11个项目获批预售，合计供应新房3318套，环比增长474%，但同比去年则下降了12%。值得关注的是，深圳高端市场的需求韧性依旧，深圳贝壳研究院指出，深圳湾顶豪项目澐玺南区开盘即热销，印证了高端购买力的稳固。
然而，市场回暖的同时也面临着库存压力。美联物业全国研究中心数据显示，2026年一季度深圳一手住宅预售量同比下降25.4%，截至3月底，一手住宅库存量为26182套，去化周期长达20个月，库存压力较去年明显加大。
二手房市场
成交破“荣枯线”，引领市场复苏
3月的“小阳春”行情中，二手房市场表现尤为抢眼，成为带动整体市场回暖的主导力量。据深圳房地产信息平台数据统计，3月深圳二手住宅网签量录得5071套，环比上涨约117%，持续稳定在业内公认的5000套“荣枯线”水平之上。
市场前线的交易数据增幅更为惊人。据深圳贝壳研究院监测，其合作门店的二手房签约量环比大涨290%。乐有家门店的二手签约量也环比上涨244%，逼近2024年“929”政策后的峰值水平；购房者看房热度更是刷新记录，创下近5年最高月度看房量，较2024年10月的历史高峰还高出17%。
随着成交量的回升，市场心态也发生了积极变化。业主信心得到显著修复，价格趋于稳定。
据深圳贝壳研究院监测，3月二手房挂牌均价环比上涨0.9%，议价空间同步收窄0.6个百分点至9.2%。乐有家研究中心的数据也显示，3月成交均价稳中微涨，议价空间缩窄至9.9%，时隔4个月重回“9字头”，部分核心区域甚至出现了业主“反价”现象。从成交结构来看，乐有家指出，本轮回暖主要由刚需及改善型客群驱动，总价300-500万的房源成为市场回暖的核心支撑。
展望
活跃态势有望延续，市场分化或将加剧
对于后市，多家机构认为市场的活跃态势有望在二季度得到延续。乐有家研究中心认为，随着“金三银四”传统销售旺季的延续，深圳楼市的活跃度有望保持。美联物业全国研究中心也预计，二季度二手房市场的整体成交量仍能保持活跃水平。
与此同时，深圳贝壳研究院预测，进入4月，市场预计将呈现分化行情。新房方面，区位优质、性价比突出、市场认可度高的热点项目，有望延续较快去化；而地段普通、配套偏弱的冷门楼盘，仍将面临较大去化压力。二手房方面，3月笋盘已基本出清的片区，成交或有所降温；优质房源储备充足的板块，则有望继续保持成交热度。
尽管深圳楼市热度明显升温，然而需要注意的是，市场并非“齐刷刷”上涨，整体成交均价的回升也主要集中于核心地段的带有优质学位的产品和改善型产品，分化仍是当下深圳楼市的显著特征。
国家高端智库CDI研究员宋丁表示，回望这几年，每年开春以后，大抵都有这么一个“小阳春”走势，差别只是走得有多高、多少、多久。这些年房地产整体形势不太好，往年那些“小阳春”似乎很难走得踏实，后来大都有缩头的结局，说到底，还是大盘根基不牢，撑不出来一个像样的“小阳春”。
专家
深圳今年楼市“时运”强，但大分化下避坑择优更重要
今年深圳已经有些温热的“小阳春”能走稳、走长、走强下去吗？换句话说，今年深圳楼市能保持持续性的供需两旺、成交量和楼价双双活跃的主流态势吗？
多位房地产从业者表示，在深圳没有特别政策刺激的条件下，3月能取得这个成交量数据，本身就释放了积极信号，表明市场需求端仍有较强支撑，尤其是核心区域的产品去化速度加快。但市场能否延续这一势头，还取决于后续政策走向、经济预期以及买家信心的修复程度。
对于今年深圳楼市走势，业内专家持审慎乐观态度。宋丁指出，从国家“稳预期”政策基调，到深圳本身的人口净增、产业转型加速，再到APEC会议举办带来的城市能级提升，多重有利因素正在叠加，深圳楼市具备走出持续行情的基础。
然而，机遇背后仍有挑战。宋丁提醒，在房地产行业深度调整的大背景下，楼市整体仍面临诸多待化解的难题，分化格局短期内难以根本改变——城市内部不同区域、不同产品之间的表现差异显著，核心地段的优质资产率先回暖，而外围区域去化压力依然不小。
“选择大于努力，避坑择优尤为重要。”宋丁直言，在住房品质大分化的当下，无论是自住还是资产配置，都需要更加审慎地审视产品本身的地段价值、配套条件和产品品质，“不是所有物业都值得追求，也不是所有回暖都代表趋势性反转”。
采写：南都·湾财社记者 孙阳 南都N视频记者 陈荣梅
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